Wil jij helpen om de woningnood op te lossen? Dan stimuleren wij jou om eens met andere ogen te kijken naar platte daken. Wij zien daken namelijk als bouwkavels. Een ondergrond voor nieuwe woonruimte. De mogelijkheden om erop te bouwen zijn legio, en al helemaal een slimme investering als je dit doet in een gewilde wijk in de binnenstad. In dit blog lees je wat er allemaal bij komt kijken en hoe wij als architectenbureau jou kunnen helpen met dit project.
Woningprobleem oplossen: uitbreiden wat er al is
In Nederland wonen we gemiddeld op 65 vierkante meter per persoon. In Duitsland is dat 45 vierkante meter, een stuk minder individuele woonruimte. Mooi zou je zeggen maar… Dat we zo ruim wonen is meteen ook onze uitdaging. Want we hebben te weinig huizen voor te veel mensen. Maar volgens architect en voormalig rijksbouwmeester Floris Alkemade is het woningtekort makkelijk op te lossen. ‘Als we de bestaande woningvoorraad met 10% intensiveren, oftewel alles wat we hebben uitbreiden, dan creëren we meer dan voldoende bouwvolume om het woningprobleem op te lossen.’
Dat is een hoopvol statement. Echter… Waar moeten al die woningen dan komen?
Bouwen in het weiland, is een optie. Maar de vergunningen zijn schaars. Een Vinex-wijk verder uitbreiden, kan ook. Nadeel van beide opties is dat je dan ook compleet nieuwe infrastructuur moet opzetten, voorzieningen voor elektriciteit, telecom en openbaar vervoer. Voorzieningen in de stad al aanwezig zijn.
Plus: hoe help je de mensen die vanwege de sfeer en dynamiek graag in het centrum van de stad willen wonen aan een woonruimte?
Nieuwe woningen toevoegen binnen de stadsgrenzen is dus zowel praktisch als financieel een aantrekkelijke optie om het woningtekort op te lossen. Industriegebieden worden herontwikkeld naar wijken met een woonfunctie. Open gebieden in de stad worden bebouwd. Maar waarom niet vaker de open ruimtes in en rondom bestaande woningen benutten voor het creëren woonruimte? De platte daken bijvoorbeeld. Optoppen noemen wij architecten dat.
Welke daken zijn geschikt?
Stel je hebt een plat dak ‘over’… Dan ben je er nog niet. Om er nieuwe woonruimte te creëren moet het gebouw of de woning aan een aantal criteria voldoen. Dit gaat om praktische zaken zoals: is het dak bereikbaar via een vast trappenhuis of kan deze bereikbaar gemaakt worden? Gaat de VvE akkoord met de uitbreiding? Kun je er een vergunning van de gemeente voor krijgen? Het bestemmingsplan moet immers wel toestaan dat er nog een bouwlaag op de woning komt.
Om de potentie voor Utrecht in kaart te brengen heeft Jesse Borgers, stagiair bij MN Architecten, gekeken op welke plekken in de stad meer bouwvolume binnen de stadsgrenzen toegevoegd kan worden. Hij deed dit als afstudeeronderzoek voor zijn studie Built Environment aan de Hogeschool Utrecht.
Jesse: ‘Als onderzoeksgebied heb ik gekozen voor de Vogelenbuurt, Tuinwijk en Wittevrouwen in Utrecht. Via een 3D-kaart gecombineerd met Google Maps bestudeer ik panden met platte daken en vaste trappenhuizen. In het bestemmingsplan bekijk ik of er een dakopbouw op zou mogen komen, of een zelfstandig appartement.’
Inmiddels hebben we een lijst met alle panden in een aantal wijken in Utrecht waarbij het praktisch en legaal haalbaar is om nieuwe woonruimte te creëren.
Op de afbeelding hieronder zie je het gebied waarin we onze dakenscans hebben uitgevoerd.
Kosten voor plaatsing nieuwe woonruimte
Bouwen op daken is relatief goedkoop, omdat je geen funderingskosten hoeft te betalen. Want de fundering, de vloer, is er al. Echter zal het dak misschien wel verstevigd moeten worden. Maar de werkzaamheden daarvoor zijn altijd minder intensief en dus kostbaar dan wanneer je een woning op de grond bouwt. Al helemaal wanneer je kiest voor prefab, dan kun je voor minimale bouwkosten toch een woning van hoge kwaliteit laten plaatsen.
Voor het creëren van een woonruimte op een dak moet je minimaal rekening houden met een investering van 100.000 tot 150.000 euro. Wanneer de verkoopwaarde van de woning een stuk hoger uitvalt dan de bouw- en plankosten dan is dit een slimme investering, vooral als je woonruimte toevoegt in een gewilde wijk in de stad.
Zelfstandig appartement plaatsen: een haalbaar plan?
Neem een plat dak ergens in de wijk Wittevrouwen in Utrecht. Een zeer gewilde wijk, waar de woningen voor een hoge prijzen worden verkocht. Stel dat je daar iets op zou mogen bouwen, en je plaatst er een nieuwe woonruimte op om te verkopen, of verhuren. Dan is je platte dak veel waard. Dat is mooi alleen… Hoe realiseer je jouw plan?
Het eerste wat we jou willen meegeven is: creëer nieuwe woonruimte met oog voor de omgeving. Naast een grondgebonden woning ineens een woontoren van 10 verdiepingen plaatsen is niet bouwen met beleid.
Als het gaat om een pand met meerdere eigenaren, dan moet de hele VvE akkoord gaan met dit plan. Ook de praktische haalbaarheid is belangrijk: heeft de woning een trappenhuis? Is het dak groot genoeg, oftewel: minimaal 40-50 vierkante meter, om een appartement op te bouwen? Is het dak sterk genoeg? Wij kunnen jou helpen om zeer licht te bouwen, bijvoorbeeld met houtskeletbouw, en de prefab woning in 2 dagen plaatsen. Maar toch is de sterkte van het dak belangrijk om te laten onderzoeken.
Beeld: 3D-beeld van een ontwerp voor 2 dakopbouwen waar wij momenteel aan werken
Benieuwd naar de potentie van jouw dak?
Beschik jij over een dak, of heb je er eentje op het oog, die zou kunnen dienen als kavel voor nieuwe woonruimte? Kun je wel wat hulp gebruiken bij dit project? Neem dan contact met ons op.
Hiermee kunnen wij jou helpen:
- Een volumestudie waarbij duidelijk wordt hoeveel massa er op het dak komt;
- Een eerste schetsmatig plan met plattegronden, gevelaanzichten en doorsnede en 3D-beelden;
- Uitvoeren van een haalbaarheidsstudie, waarbij we en de kosten (projectkosten en bouwkosten) en baten naast elkaar zetten;
- Begeleiding in het traject voor verkrijgen van de vergunning van de gemeente. Wij doen een stedenbouwkundige toetsing en verzorgen de indicatieaanvraag en het vooroverleg met de gemeente. Daarvoor zetten we de volumestudie, het schetsmatig plan inclusief 3D-beelden in;
- Verzorgen van de aanvraag voor de omgevingsvergunning (dit was vroeger een bouwvergunning). Wij zorgen ervoor dat dit plan zo aantrekkelijk mogelijk is zodat de afdeling stedenbouw en de welstandscommissie hier groen licht voor geeft;
- Bouwbegeleiding: om ervoor te zorgen dat de woonruimte ook écht zo wordt gemaakt als ontworpen treden wij op als projectleider en begeleiden alle betrokken partijen en jou bij de bouw.
Heb je een vraag naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust contact met ons op!
Ik zie uit naar ons gesprek!
Maarten Nieuwenhuize
