Het gebrek aan woningen is een toenemend probleem in ons land. Ondertussen staan er nog extra veel kantoren leeg, omdat we vanwege de pandemie meer thuiswerken. Dé oplossing: kantoren transformeren tot woningen. In dit blog lees je onze 9 adviezen hiervoor en aanpak.
Wij zien in de markt een grote vraag naar compacte woningen, geschikt voor 1- of 2-persoonshuishoudens. Echter worden veel eengezinswoningen momenteel bewoond door 1 of 2 personen. Hierdoor gaat veel ruimte, waar nu juist gebrek aan is, verloren. Om toch ruimte te creëren moeten nieuwe woningen worden gebouwd. Of, bestaand vastgoed worden getransformeerd.
Ben jij actief in het vastgoed en denk jij erover om een bestaand kantoorpand te transformeren tot woning? Dan zijn er een aantal zaken om rekening mee te houden.
1. Grijp het verplichte energiecertificaat C aan als kans
Duurzaamheid blijft een belangrijk thema in het vastgoed. Als architectenbureau zetten wij ook volop in op duurzaamheid, zoals je in meerdere van onze blogartikelen kunt lezen. Wat wij de vastgoedeigenaren graag adviseren is: grijp het feit dat energielabel C in 2023 verplicht is aan als kans voor een vastgoedtransformatie. Je moet toch al verbouwen, en kantoren zijn vaak groot genoeg om er meerdere woningen van te maken.
2. Doe meer met casco
Is het gebouw dat je wilt transformeren sterk genoeg? Is er geen sprake van lekkage? Als je daar zeker van bent, bijvoorbeeld via een bouwkundige inspectie, waarom zou je deze dan niet herbestemmen? Iets slopen is zoveel minder duurzaam dan hergebruiken. Een bestaand gebouwd transformeren tot een nieuw gebouw is als een stoel opnieuw stofferen waardoor deze eigenlijk weer als nieuw is en weer lekker zit. Het casco van een gebouw hergebruiken is duurzaam en vaak ook financieel gunstig(er) dan slopen en opnieuw bouwen. Al gebruik je alleen maar het casco van een gebouw, het geraamte, dan is dat al winst. Er is namelijk veel energie gestoken in de productie van het bouwmateriaal hiervoor. De afbouw en de gevels zijn vaak maar deels herbruikbaar, dus houd daar rekening mee in je business case. Hier kunnen wij je trouwens ook bij helpen via een haalbaarheidsstudie.
3. Bestudeer de gebiedsontwikkeling en het bestemmingsplan
Niemand wil wonen in een kantorenwijk. Daarom is er, wanneer kantoren worden omgevormd tot woningen, een bredere gebiedsontwikkeling nodig. Zodat er ook horeca en winkels zijn op de plek waar je woont. En een goede aansluiting op het openbaar vervoer, parken etc. Kijk dus naar de bredere gebiedsontwikkeling wanneer je een kantoor omvormt tot woning. Mensen huren of kopen een woning deels vanwege de woning zelf, maar een zeer belangrijk aspect is ook dat deze in een prettige woonomgeving staat. Zorg er dus voor dat de transformatie aansluit op de bestaande stadsstructuren. Huur een architect in om een haalbaarheidsstudie op te stellen en hierover in contact te gaan met de gemeente. De gemeente moet namelijk medewerking verlenen door het bestemmingsplan te wijzigen van een kantoorfunctie naar een woonfunctie. Wij weten kennen de weg en kunnen jou daarbij helpen.
4. Voldoende daglicht
De bouwbesluiten voor wonen zijn strenger dan voor werken. Oftewel: woningen moeten aan meer eisen voldoen dan kantoren. Wij kunnen jou helpen met een slim ontwerp dat aan alle eisen voldoet. Denk aan een goede woningplattegrond, voldoende daglichttoetreding en spui-voorzieningen. Er zijn kantoren waar je geen raam open kan zetten, maar bij een woning is ventileren een must. Belangrijk aspect om rekening mee te houden is ook de verhouding tussen de verkeersruimtes en de woonoppervlakte bij het creëren van woonruimte. In een haalbaarheidsonderzoek kunnen we onderzoeken of een bestaand kantoorgebouw geschikt te maken is voor herbestemming, zodat er een prettig woongebouw kan ontstaan, zonder plekken zonder daglicht.
5. Voldoe aan de eisen voor geluidsoverlast en brandveiligheid
Houd rekening met het creëren van een brandveilige situatie vooral wanneer een gebouw meerdere verdiepingen heeft. De eisen voor vluchtroutes zijn strenger voor een woonfunctie dan voor een kantoorfunctie. Vaak is het nodig om hier bij herbestemming een andere oplossing voor te verzinnen zodat een brandveilige situatie ontstaat.
Zoek ook een goede oplossing voor het geluid. De eisen voor geluidwering tussen woningen onderling (met name voor wanden en vloeren) zijn veel strenger dan voor kantoorruimte. Door het ontwerpen van geïsoleerde woningscheidende wanden en vloeren, waarbij we zoveel mogelijk gebruik maken van de bestaande constructies, ontstaat er een prettig woonklimaat in het gebouw.
6. Een maatje groter
Kantoren zijn gebouwd voor een andere functie dan woningen, waardoor er andere eisen gelden qua maten. Stelregel is: om een kantoor tot woning om te toveren, moet alles vaak een maatje groter.
Het plafond voor een woning bijvoorbeeld moet volgens het bouwbesluit bijvoorbeeld minimaal 2,60 meter hoog zijn. Dat is hoger dan de eis voor plafondhoogte van kantoren van 2,40 meter. Kom je hoogte tekort voor de woonfunctie? Boven de plafonds in kantoorgebouwen zit veel leidingwerk dat kan worden weggehaald om extra volume te creëren.
Kantoren hebben daarnaast ook een andere structuur dan woongebouwen. Daarom kijken we bij herbestemming creatief naar de stramienmaten van het gebouw, hoe kunnen we in het standaard kantoor-stramien van 3,60 meter toch woningen inpassen? 3,60 meter voor een slaapkamer van een woning is natuurlijk prima, maar voor een woonkamer aan de kleine kant. Hier houden we bij het ontwerpen van de plattegronden rekening mee., Zodat het lijkt alsof het gebouw ooit als woongebouw is bedacht, en de woningen uiteraard voldoen aan alle bouwbesluiteisen.
7. Buitenruimte
Veel kantoren hebben geen buitenruimte. Voor een woning is een buitenruimte zoals een terras, balkon of tuin wel heel erg prettig. Kijk bij de transformatie van houw kantoor vastgoed naar een woonruimte waar je deze zou kunnen inpassen. Kunnen balkons aan de gevel worden gemonteerd en zo ja wat betekend dit voor de uitstraling? Of is het logischer om inpandige balkons (loggia’s) te maken? Beide oplossingen betekenen iets voor de verandering van het uiterlijk van het gebouw. We grijpen deze verandering graag aan voor een kwaliteitsverbetering van de uitstraling van een gebouw.
8. Leidingwerk voor badkamer, toilet en keuken
Als architect noemen wij de badkamer en keuken de ‘natte ruimtes’. Om deze in een woning te installeren is er behoorlijk wat leidingwerk nodig. Het is goed om te bestuderen hoe tracés gaan lopen en hoe dat gaat functioneren in een gebouw dat je van kantoor transformeert tot woonruimte. Hoe raak je op een goede manier leidingschachten kwijt in de plattegrond? De aan- en afvoer van water voor toilet, badkamer en keuken moet namelijk goed geregeld zijn We onderzoeken graag of het mogelijk is om prefab-badkamers te gebruiken zodat er zo min mogelijk arbeid op de bouw plaats hoeft te vinden.
9. Kloppende businesscase
Het transformeren van vastgoed is een financiële uitdaging. Wij kunnen jou helpen met een kloppende businesscase, waarbij de herbestemming ook het rendement geeft dat je voor ogen hebt. Dit is altijd een uitdaging, ook voor nieuwbouw. Wij helpen jou graag verder met jouw plan door het maken van een haalbaarheidsstudie. Zo weet je exact waar je aan begint, hoe de gemeente tegenover de plannen staat, en of ze financieel.
Samen aan de slag?
Zoek jij nog een betrouwbare partner voor een vastgoedtransformatie? Wil jij een kantorencomplex omturnen tot woonruimtes? Of een ander type gebouw? Wij helpen graag met jouw ambitieuze verbouwplannen in Utrecht en omgeving.
Dit kunnen wij voor jou uit handen nemen:
- Haalbaarheidsstudie
Onderzoek waarbij wij zowel ruimtelijk, financieel en qua vergunningen de haalbaarheid van jouw plan onderzoeken. Inbegrepen is een vooroverleg met gemeente. Zo weet je in een vroeg stadium of jouw plan haalbaar plan is en/of de gemeente medewerking wil verlenen. Onderdeel van de haalbaarheidsstudie zijn schetsen voor het herverkavelen van de kantoorruimte. Op basis hiervan weet je hoe het gebouw zich leent om er een woonfunctie van te maken en hoeveel eenheden je er in kwijt kunt.
- Uitwerking haalbaarheidsstudie tot definitief ontwerp (voorlopig akkoord afdelingen welstand en stedenbouw) Dit is de fase waarin wij je jouw business case definitief kunt maken, aan de hand van een uitgewerkt ontwerp. De voorlopige adviezen van de gemeenteadviseurs voor installaties en duurzaamheid worden in de plannen verwerkt. De financiële kant van de transformatie wordt definitief vastgesteld.
- Uitwerking tot aanvraag omgevingsvergunning en technisch ontwerp
Hierbij integreren wij alle deelontwerpen en adviezen (voor de installatie, duurzaamheid, bouwkosten en bouwfysica) tot een geheel en zorgen ervoor dat er één integraal ontwerp komt te liggen voor de transformatie. We geven leiding aan het ontwerpteam en begeleiden het proces van vergunningverlening door de gemeente, tot het moment van bouwvergunning. - Bouwbegeleiding
Tijdens het hele proces van uitvoering zijn we beschikbaar voor bouwbegeleiding en esthetische controle.
Heb je hierover een vraag? Neem dan contact met ons op!
Ik zie uit naar ons gesprek!
Maarten Nieuwenhuize
Oprichter MN Architecten, Architectenbureau in Utrecht
